澳洲税法负扣税政策对于新房和旧房的区别

28/04/2018
Pirlo

澳洲是世界上极少数实施“负扣税”政策的国家,负扣税通常指使用借贷购买用于投资出租的投资物业(如:独立屋或公寓房)。当业主的租金收入少于支出(包括:贷款利息、物业折旧和其它支出)时,即构成负扣税。值得注意的是,这不是一个独立的税种,而是在每年报税时政府根据这个政策,对于因为借贷投资受了“损失”的业主给予“补偿”,即退税。

模拟计算如下:

你向银行借贷了50万(个人已支付了20%的首期),买了一套投资房。
1. 借贷$500,000的年息取整数5%(现在的利息实际在4%-4.8%左右)计算,年息为$25,000;
2. 物业租金为每周$500,全年收入$26,000;
3. 投资物业的折旧费$15,000;
4. 物业等费$4,000/年;

以上各项费用:
收入:租金$26,000
支出:利息$25,000+折旧费$15,000+物业费$4,000=$44,000
收入与开支相抵,亏$18,000
再假设你年薪为$60,000,由于投资所谓的“亏损“,在计算应缴个人税时将减去亏损部分的$18,000。
你需要纳税的税基从$60,000减去$18,000降至$42,000,可以少交税$5,850!
这是合法的,是澳洲政府鼓励的少交税!
特别值得关注的是,由上可以看出,折旧是负扣税的主要来源。

房屋折旧及计算

什么是折旧呢?

折旧是在财务报表中的“账面损失“(并非是房子贬值了,大家都看到实际上现在旧房比它当初是新房卖时价格高很多),意思就是你把一个房子出租出去,租客的使用对房子所造成了“损耗”,澳洲税局允许把这些“损耗”算成你每年的支出,这样你需要交的税就减少了。

那么什么样的房子得到的折旧最多?

答案是:新房!新房每年通过投资物业退的税可以是旧房的数倍!

如果收入是每年$70,000,一个价值80万的投资新房就可能做到高达$30,000的负扣税,应税收入就只有$40,000,个人所得税会减少一大笔!

每年有折旧,虽然折旧会递减,但累计下来,省下来的税务非常可观,几乎等于同一地区新房和二手房的价格差。所以,经济能力强的人买新房,把最肥的部分吃掉后,把二手房卖给经济差一点的人,经济差一点的人买后数年,然后卖给经济再差一点的人,后面的人几乎得不到折旧的任何优惠。

任何投资特别是房产,眼光要放长远,所以,特别是收入较高、年龄较轻的买家,以后有更长的时间交税、更高的交税税率,为了税务上的巨大优惠,应该投资新房!

新房和旧房还有哪些区别?

1. 租金
两套极其类似的物业,比如朝向,楼层,面积都接近,新房的租金高于旧房的租金,有时可以相差30%以上,新房的高租金与容易出租的特性,就给您的现金流带来了进一步的保障。

2. 房产增值
新房的增值幅度永远会大大高于旧房。全新的建筑材料和设计理念也会让新房更加保值,这一点在银行估价的时候尤为明显。

3. 再贷款
如果你想用房产增值来贷款(澳洲可以在继续持有房产的情况下把增值部分的80%再贷款),银行对新房的估值会比对二手房的高出很多。

4. 持有成本
再地段和设施类似的情况下,二手房比新房的持有成本更高。
新房虽然物业费比旧房略高,但设施好而且费用在较长一段时间内基本不变,而旧房可能突然需要翻修或者设备维修而需要一大笔钱。投资者务必要考虑这一点。

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