澳洲税务局使用“大数据”严查短租房(Airbnb)

22/04/2018
Pirlo

对于澳大利亚通过Airbnb、Stayz等短期租房网站把自住房租出去挣钱的房主而言,将来卖房时牵扯到一个资本利得税的问题。他们或许由于短租行为需要缴纳数万澳元的税款,面临得不偿失的情况。

经澳大利亚税务局(ATO)证实,自住房,因为是房主的主要居所,本来可以享受资本利得税方面的豁免,但房主的出租行为则会导致他们失去上述资本利得税豁免权。

负责小微企业业务的税务官Deborah Jenkins提示,虽然短租房屋可以增加额外收入,但是很多居民并没有意识到短租行为自己带来了资本利得税缴税义务的问题。据其透露,很多进行共享住房的业主对此毫不知情。

资本利得税风险

BDO 资深税务合伙人Tony Sloan表示,若业主把自己的自住房进行全部出租或者某个房间出租,则当他最终卖掉房子的时候,他就有了缴纳资本利得税的义务。

资本利得税将根据他们出租部分所占整个房子的比例,以及出租期的长短进行计算。 其中房客使用的浴室、厨房、客厅,也要按所占房子的比例计算缴税。而且,如果房主对出租房子所挣的收入没有交税、没有申报的话,他们还有可能被处以罚款。

Darryl Dobe是爱迎彼(Airbnb)短租平台的最早一批合作业主。自2013年开始就开始把自己位于悉尼北部Fairlight的海景房中一个空置房间挂在爱迎彼网站上用于短租。据其估计,一年中有一半的时间这间房子都是用于出租状态。

在Darryl Dobe看来,相比短租给自己一家带来的额外收入而言,他们更看重的是短租带给自己一家的社交活动和体验。

对于房屋出租可能引发资本利得税的问题,Darryl Dobe表示自己毫不知情。在接受采访时,Darryl Dobe表示自己一家人对纳税义务非常谨慎,认为只要将短租收入按照个人所得收入进行申报即可。

澳洲税务局“大数据” 统计

据澳大利亚Domain房地产网报道,澳大利亚税务局采用先进的数据匹配技术,他们完全有能力跟踪短期分租房这种“分享经济”。他们可以从许多第三方的渠道获得超过6500万份的数据,其中包括从银行获得的个人收入数据。

澳大利亚税务局一位发言人表示,他们的技术可以发现纳税人什么时候有了一笔可观的收入,从而评估应缴税的收入额应该是多少,如果发现不正常的迹象,税务局会开展进一步的调查。

与此同时,爱迎彼的服务条款上也明显标注称:“税务监管机构可能会要求我们收集房主的税务信息,或从代扣业主应缴税款。”

房主们恐得不偿失

法律专家指出,短期出租一来是导致了收入评估的变化,二来是卖房时需要缴纳资本利得税。唯一可以省点钱的地方则是房主可以申报抵押贷款利息的减税。这部分税收抵扣会依据出租部分所应该占的房产抵押贷款的比例而计算。

鉴于悉尼、墨尔本的房价在过去五年里飙涨,在这样的情况下,如果通过分租网站出租导致缴纳资本利得税的话,很可能是一笔不小的费用。所缴纳的资本利得税可能远远超过原先的租赁所得。至于到底应该交税多少,则取决于房产的价值与大小。

近年来,爱迎彼等共享经济平台呈现指数级增长。仅澳大利亚而言,爱迎彼网站上的注册房屋数量就超过100,000万。

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