详解信托基金购房的好处与弊端

17/01/2018
Pirlo

最近有些客户因为购房的原因希望成立信托基金以获得税务上的一些好处,但是这种观点是存在一些误解的,信托基金并不是对所有的购房者都有利。因为信托基金并不是一个产品,是否通过信托基金购置房产是会被很多因素影响,其中包括是否是澳洲PR,、房产是用来投资或是开发、房产的种类、地税等等因素都会对购房者的利益产生影响。下面小编为大家详解各类信托购房的特点。

托买投资房的三种方式

  • 全权信托 discretionary trust
  • 固定信托 fixed trust
  • 自管养老金 self-managed super fund (SMSF)

信托购房的优势

1. 资产保全
信托在西方社会是一种很古老的法律结构,可以达到资产保全的效果。作为房产投资者,如果哪天面临法律纠纷,名下的所有财产的安全就会受到威胁。但如果财产是在信托里,一般人是无法触及到的,从而较好地保护到了资产。
需要注意的是,信托的资产保全永远不可能100%确保您财产的安全,尤其是面临以下问题时:
家庭离婚
恶意欠款
不合法规的信托

从资产保全的安全系数来看,自管养老金最强,然后是全权信托,较弱的是固定信托。

2. 全权信托的税务优惠
假设您用 discretionary trust 买了一个投资房,租金一年是30,000澳币,银行利息等开销20,000澳元,非现金折旧为10,000澳元, 今年在信托里不赔不赚。

但有10,000澳元是非现金的折旧开销,所以这个房子实际“赚”了10,000澳币。根据澳洲税法,全权信托的受益人 beneficiary 今年可以拿到10,000澳币的现金,但全权信托本身的税收分配 taxable distribution 为零。也就是说,给受益人今年拿到的那10,000完全免税。

以上例子也说明了在澳洲,房产投资者为什么很少用公司的名义买房,因为就算公司不赔不赚,分配给个人的10,000现金一律属于需要交税的红利 dividend。当然了,用公司买投资房还有一个很大的缺点,就是不可以享受1年以上的增值税五折优惠。
个人和信托买房是可以的享受五折增值税优惠的(注意,自管养老金只优惠1/3)。

全权信托还有一个优势,就是受托人 Trustee 通常可以自由决定收入 income(如租金)和增值 capital gain(如卖投资房增值)分给哪个受益人 beneficiary。所以如果卖掉信托里的一个投资房,受托人可以根据信托里所有受益人当年的收入状况再做决定把卖房的增值部分分给谁(一人或多人,分配金额可以不等),最大限度地降低个人的所得税率,减少税款支出。

3. 固定信托的税务优惠

顾名思义,固定信托 fixed trust 没有全权信托灵活,但分配非常有规律。所以固定信托最适合多个非家庭成员的投资者集资投资房产。

固定信托在税务上有一定的缺点。还是上面的例子,分给受益人的10,000澳元,虽然免税,但固定信托在年终报税的时候需要记录一个叫E4的数额。比如,今年E4的数额就是10,000澳元。这个E4数额在以后信托卖房子的时候,会进一步减少房子的成本,也就是说,信托卖房的时候会有更高的增值数额。

更极端的一种情况是,如果每年积攒下来的E4额度最终超过了信托当时买房时的价格,就会有进一步的增值税。不过这种情况不容易产生,所以大家不必太担心。

4. 土地税

在新州,如果以个人、公司(只能有一家)、自管养老金和合规的固定信托买投资房是有48万2千澳元的土地税 land tax 免征额度的。而全权信托是没有免征额度的,也就是说,discretionary trust 里的投资房从土地价值的第一刀起就要每年缴纳土地税。这一点,大家一定要记住。

维州对所有信托土地税的免征额为25,000,昆州为35万,西澳为30万,塔州为25,000,南澳为32万3千,北领地没有土地税。

首都堪培拉由于没有永久产权,不论是什么名义买的投资房,从第一刀开始就要缴纳土地税。

5. 负扣税

如果信托里的投资房是赔钱的,通常情况下,这些赔的钱不可以用于个人的负扣税来抵扣,只可以存着,留给信托以后用来抵扣其收入或增值。

比如,现在在悉尼贷款80%买一个新房,前三年一般都是赔钱的。如果以个人名义买,您可以享受负扣税的优惠,来抵扣您的其它收入,降低个人所得税。但如果用信托来买,赔的钱就锁在了信托里,只能等到以后再来抵扣其收入或增值。

总结

用信托买投资房,有利有弊。关键要看个人的经济和税务状况以及总体投资目的。由于信托基金本身是一种很灵活的方式,那么通过信托基金购买的房产在由投资性质转换成开发(生意)性质,或者由开发(生意)性质转换成投资性质时,在税务方面都允许灵活的操控,同一时间税率也可以通过更多方式得到一个控制。

所以总的来看,上班族无法通过信托基金购买投资房来减免自己工资中的税务,因为通过信托基金持有的出租房的个人不能享受负扣税的好处。另外对于打算购买自住房的个人,从税务角度也不会买在信托基金底下(但不排除希望通过信托基金的方式对自住房进行资产保护)。

但同时对于打算希望通过购买房产进行短期投资或者很有可能进行开发的个人来说,信托基金还是一个很好的方式。

由于不同的客户面对的情况不尽相同,Bryanbo建议有需求的读者应该在通过信托基金购买房产前联系我们,我们会根据不同的情况为您给出最专业的意见以帮助您获得税务上的最大益处。

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