用信托买投资房的得失分析

07/11/2018
Pirlo

近年来,许多投资者们已经不满足于简单的用房地产投资的负扣税功能进行投资和个人避税;进而更倾向于了解如何在避税的同时进行个人或家庭财富的持续积累和有效、合理的再分配。越来越多的客户咨询和考虑建立家庭信托来投资房地产。

家庭信托(Family Trust)三大优势

1. 财产保护
家庭信托财产在法律上的所有人和真正的主人是分开的,所以家庭信托要比公司(company)和单位信托(unit trust)更能有效地保护你的财产。家庭信托在法律上来讲它不是独立的结构,但是在处理税法上,家庭信托被当作独立结构来处理。

2. 合理避税

信托基金的管理人(Trustee)有权决定家庭信托基金的资产和利润的分配,可以按照最有优势的方式自由分配,如果这一年某个信托受益成员的收入低那就可以从信托里面多分一些收入给这个人,如果某个受益人的那一年的收入比较高那就可以少分一些收入给那个人,这样就可以合理的利用家庭信托来减少税务。也就是说当你的房产收入是正数时用家庭信托是最有优势的。

3. 房产增值税享受50%折扣

当家庭信托和个人拥有房产超过12个月时,他们有权享受房产增值税50%的折扣,但是公司是不享受这个50%的折扣的。跟普通收入一样,家庭信托里房产增值的那部分收入也是可以由家庭信托的执行人来自行分配的。

家庭信托(Family Trust)劣势

1. 有期限

家庭信托一般来说是80年的期限,到了80年就会自动关闭。所有的财产都要在到期之前分配给受益人。

2. 不能负扣税

虽然家庭信托有自由分配收入的优势可是当家庭信托的财年收入是负数时,家庭信托不能把负的收入分发给家庭信托里的受益人。而是只能把负收入存在家庭信托里面去减少未来财年的收入。

也就是说家庭信托的受益人是不能用来负扣税的。相反如果用个人的名义(individual)或者是合伙人(partnership)的生意结构买房则可以有效地用负扣税来减少收入,从而达到少上税的目的,负扣税对高收入人群是非常有效的减税方法,但是任何一个决定都是要综合来分析所有个人情况和买这个投资房的目的。

3. 地税

家庭信托不享受州政府地税的免税起征点,个人,固定的单位基金(fixed unit trust)和养老金(SMSF)有权享受价值482,000澳元土地的免税权。也就是说,当土地价值低于或等于482,000 澳元时个人不用上土地税。可是家庭信托却没有这个免地税的优惠权,它要从一块钱起就开始付。

总之利与弊都是要看各人情况来分析而不是一概而论的。
欢迎各位发邮件和电话咨询和讨论。为了给我们的纳税公民提供一个更合理合法的减税方案更欢迎持有不同意见者进行讨论。

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