澳洲只付利息贷款(Interest Only)是把“双刃剑”,总有人会受伤

10/02/2018
Pirlo

据《澳洲金融评论报》报道,昆士兰州房产投资者Peter Button属于那种“见好就收”的投资者。在只付息贷款到期后,Peter Button选择将房屋转售兑现,而不是继续持有房产、对月供增加视而不见。
在接受采访时,Peter Button说道:“再融资难的问题就摆在眼前,所以选择出售房产才是明智之举。”近期,他卖掉了位于布里斯班CBD的一套两居室公寓。

Peter Button只是千千万万幸运者之一。他们在房地产鼎盛时期选择了只付息贷款。但是眼下的局势却发生了明显的变化。据统计,房地产鼎盛时期的只付息贷款总额高达6000亿澳元。若只付息贷款到期后不能转贷,借款人则将面临月供大幅上升的问题;即使可以二次借贷只付息贷款,借款人也将面临利率上升、贷款条款收紧的问题。

以100万的房贷为例,在只付息贷款到期后,借款人由于需要偿还本金,月供可能在原来的基础上增加幅度会超过50%,由此给家庭预算和财务状况带来明显的压力。

最新的官方数据显示,限贷新规有效遏制了投资信贷的增长,并且推动首次置业者贷款比例上升至5年高点。但是,对于那些需要再融资借款人而言,信贷新规可能意味着他们由于不符合新的只付息贷款标准、或利率较低本息同还贷款标准而无法实现再融资。

动荡的一年

服务于主要银行的独立咨询机构DFA对投资型和自住型只付息贷款规模进行了估计,随后应用最新的信贷标准以确定这些借款人是否符合标准。

North表示:“目前的情况和当年美国的情况非常相似。当年,美国正是由于重置贷款利率引发了全球金融危机。我认为2019-20年或将是澳大利亚经济动荡的一年。”

回溯过去,美国的房地产行业之所以出现崩盘正是由于五年期的可调利率贷款(adjustable rate mortgages)无法二次转贷,很多借款人由于无法偿付而面临贷款拖欠或丧失抵押赎回权。

美国和澳大利亚的情况有所不同,即当时美国很多问题是由于无证明贷款、房贷经纪人的普遍欺诈、监管松懈、以及贷款证券化所导致的。这些问题的综合作用导致很多最初的贷款机构减值惨重。

但是,值得警惕的是,目前澳大利亚“骗子贷款(即提供不实资料获得的贷款)”规模估计为20%。

 

风险有多大?

2017年9月,虽然西澳、北领地和南澳的房贷违约率均创下新高,但是新南威尔士和维多利亚的房贷违约率却几乎未有任何上升。主要原因是两地的房价增速虽有所放缓,但是同比仍保持了两位数的涨幅。

澳大利亚智库格拉坦研究所(Grattan Institute)研究员Brendan Coates表示:“毫无疑问,房贷违约率上升对居民消费和经济增长带来了风险。”

他说:“问题只是风险有多大。我们不知道具体有多少人是被迫从只付息贷款转为本息同还类贷款,同时这些人是会通过减少储蓄还是会通过减少开支来支付多出来的月供?毕竟很多的投资者都会采取尽可能减少现金流以换取最大程度的负扣税这样的投资战略。此外,我们所知道的是澳大利亚很多大额贷款的居民均来自富裕家庭。这一点和美国次贷危机有所不同。”

 

有人会“受伤”

近期的分析数据表明,现有只付息借款人中仅有不到一半的人表示有偿还本金的计划。鉴于墨尔本和悉尼两地不断上升的生活成本、停滞不前的工资增长率、增速放缓的房价水平,那些期望依靠家庭收入增加和房价上涨来偿贷的家庭承压明显。

只付息借款人可以尝试延长只付息贷款期限,但是这只会增加总的贷款成本。与此同时,若转化为本息同还类贷款,则意味着月供会明显上升。

小微企业监察专员Kate Carnell表示,鉴于再融资难的问题即将到来,80%的小型企业主开始担心自己的抵押贷款。他说:“银行等贷款机构可以通过以下方式帮助借款人提供一个足够的缓冲期。即银行在只付息贷款到期前足够长的时间给予借款人通知、并且就转化为本息同还贷款后按照现有利率水平的月供情况给出明确的解释。银行必须和借款人进行充分的沟通,这样借款人才有足有的时间做好准备,以免偿贷违约。”

昆士兰房产俱乐部(Property Club)是澳大利亚最大的投资俱乐部之一。俱乐部创始人Kevin Young就警告称,俱乐部中超过20,000名投资者在只付息贷款转为本息同还贷款后面临偿贷压力。

 

只付利息贷款出现回落

澳洲联储(RBA)的分析显示,2014年新增投资型只付息贷款达到峰值(64%),超过同期自住型只付息贷款数量的两倍。

DFA的分析则显示,投资型只付息贷款规模大约为1110亿澳元,较5年前增加了一倍还多。银行疯狂抢夺市场份额是导致只付息贷款激增的主要原因。

房贷经纪机构提供的数据也表明,固定利率、只付息贷款在2014年达到峰值水平。但是,在澳大利亚审慎监管局(APRA)出台宏观审慎管制措施后,贷款增速出现明显放缓。

例如,澳大利亚第三大抵押贷款经纪公司Mortgage Choice经手的只付息贷款比例从2014年的超过44%下滑至2017年的12%。

 

银行风险敞口

根据摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析,抵押贷款占澳大利亚银行贷款业务的比例约为55%,占银行收入和现金收益的比例分别为25%和30%。

四大行目前面临的投资型房贷风险敞口约为5240亿澳元,占整个抵押贷款组合的37%。相比之下,英国和美国的这一比例则分别为17.5%和10%。

四大行中,西太银行(Westpac)风险敞口最大,投资型只付息贷款比例约为25%。随后分别是澳大利亚国民银行(NBA)24%、澳大利亚联邦银行(CBA)21%和澳新银行(ANZ)17%。

就投资型只付息贷款和自住型只付息贷款占银行抵押贷款组合的比例而言,西太银行的这一比例为46%,澳大利亚联邦银行、澳大利亚国民银行和澳新银行的这一比例则分别为39%、35%和31%。

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